Exploitatieverlies tevens betrokken bij vaststelling schadeomvang als gevolg van beroepsfout makelaar

Rappange bemiddelt als makelaar in opdracht van NR met betrekking tot een huurovereenkomst voor een hotel in Amsterdam. Het stadsdeel Centrum hanteert quota voor hotelkamers, daarnaast toetst de (deel)gemeente aan andere criteria van het hotelbeleid. De gemeente wijst NR een quotum van 19 kamers toe. De bemiddeling van Rappange leidt tot een huurovereenkomst voor de duur van 20 jaar, tegen een huurprijs van € 575.000,‐ per jaar. Het bestemmingsplan vermeldt enerzijds kantoren/gemengd gebruik en anderzijds keurtuin. NR krijgt vervolgens van de gemeente bericht dat haar plannen niet in overeenstemming zijn met het hotelbeleid en het bestemmingsplan. Daarop vraagt NR aan Rappange waarom er kennelijk geen onderzoek is gedaan naar de bestemming van het pand. Daarop antwoordt Rappange dat het bestemmingsplan is geraadpleegd. Na lezing daarvan is gebleken dat de bestaande bebouwing in de keurtuin moet worden verwijderd als voorwaarde voor instemming met een bestemmingswijziging naar hotel. Nadat de gemeente NR formeel aldus bericht, dient zij binnen korte tijd een ander plan in te dienen. Laat NR dat na dan wordt het verzoek om een quotum afgewezen. NR neemt het pand vervolgens niet als hotel in gebruik maar verhuurt het onder als kantoorruimte.

NR vordert schadevergoeding op te maken bij staat. Rappange is volgens NR toerekenbaar te kort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door onvoldoende te onderzoeken of de bestemming van het pand exploitatie als hotel toeliet. Hangende de procedure in eerste aanleg failleert NR. De curator draagt de aanhangig zijnde vordering bij akte van cessie van over aan Torn, die als rechtsopvolger onder bijzondere titel beroep instelt van in eerste aanleg gewezen vonnissen. Het Hof oordeelt dat Rappange had moeten zien dat de bestemming keurtuin op een deel van het pand lag. Van een redelijk zorgvuldig makelaar mag worden verwacht dat deze onderzoekt of er bijzondere regels gelden. Dat heeft Rappange niet gedaan, zodat vast staat dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens NR. Op grond van een rapport van een registeraccountant vordert Torn schade tot een bedrag van € 492.477,‐. Dit bedrag vloeit deels voort uit exploitatieverliezen en anderzijds tevergeefs gemaakte kosten voor advies en juridische bijstand. Het Hof wijst een bedrag van € 52.000,‐ toe. Het Hof overweegt dat de exploitatieverliezen niet voor vergoeding in aanmerking komen. Dat het faillissement door de fout van Rappange is veroorzaakt staat niet vast. De gecedeerde vordering omvat volgens het Hof niet exploitatieverliezen of het boedeltekort maar slechts de schade die NR bij voortzetting zou hebben geleden. Het Hof stelt dat, gegeven de aannemelijkheid van enige schade als gevolg van wanprestatie, aan de onderbouwing van de schade niet al te hoge eisen gesteld hoeven worden. Van de gemaakte kosten, als door de registeraccountant in zijn rapport opgenomen, wijst het Hof een deel toe. De Hoge Raad acht het oordeel van het Hof onbegrijpelijk. De overgedragen vordering omvat alle schade die NR door de tekortkoming van Rappange heeft geleden. Deze schade is door het Hof (in een tussenarrest) benoemt en omvat ook de exploitatieverliezen geleden tot aan het faillissement van NR. Onbegrijpelijk is het oordeel dat toewijsbaarheid van deze vordering afhangt van de vaststelling of het faillissement van NR is veroorzaakt door de fout van Rappange, dat is volgens de Hoge Raad niet van belang.

Mr. Robert Lonis – januari 2017

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Okkerse & Schop Advocaten maakt voor deze website gebruik van cookies en daarmee vergelijkbare technieken. Cookies zijn kleine digitale tekstbestanden die in de browser worden geplaatst bij het bezoek aan een website. Okkerse & Schop Advocaten gebruikt functionele cookies om de website naar behoren te laten functioneren. Analytische cookies worden gebruikt om het websitegebruik te analyseren en de website te verbeteren. Met het gebruik van functionele cookies en analytische cookies worden geen persoonsgegevens verwerkt. U kunt uw cookievoorkeuren op ieder moment aanpassen door de instellingen van de browser te wijzigen. Raadpleeg ons privacy- en cookie statement voor meer informatie.